Een extra slaapkamer, een vrijgekomen zolderverdieping of een deel van de woning dat je nauwelijks gebruikt. Voor veel woningbezitters is er ruimte over in huis. Tegelijkertijd zijn betaalbare kamers schaars. Hospitaverhuur kan beide werelden bij elkaar brengen. Je blijft zelf in je woning wonen en verhuurt een kamer of een ander niet-zelfstandig deel van de woning. Dat kan zorgen voor extra inkomsten én een woningzoekende helpen aan betaalbare woonruimte. Maar voordat je een kamer verhuurt, zijn er een aantal belangrijke vragen. Mag het van je hypotheekverstrekker? Wat betekent het voor je hypotheek? Hoe zit het met de belasting? En wat verandert er mogelijk vanaf 2027? Bij MKB Hypotheken merken we dat juist de combinatie van wonen, inkomen en financiering voor woningbezitters belangrijk is. Daarom zetten we de belangrijkste aandachtspunten op een rij.
In deze blog:
- Wat is hospitaverhuur?
- Waarom krijgt hospitaverhuur nu extra aandacht?
- Wat verandert er mogelijk vanaf 2027?
- Hospitaverhuur met een hypotheek: mag dat zomaar?
- Kan de huurinkomst helpen bij je hypotheek?
- Wat levert een kamer verhuren financieel op?
- Een rekenvoorbeeld
- Wat betekent hospitaverhuur voor je hypotheekaanvraag?
- Niet iedere extra ruimte is automatisch geschikt
- Hospitaverhuur extra inkomen en extra verantwoordelijkheid
- De belangrijkste checklist voordat je een kamer gaat verhuren
- Hospitaverhuur en je hypotheek: eerst rekenen, dan verhuren
Wat is hospitaverhuur?
Bij hospitaverhuur verhuur je een deel van de woning waarin je zelf woont. Je verhuurt bijvoorbeeld een slaapkamer of verdieping en deelt voorzieningen zoals de keuken, badkamer of toilet met de huurder. De huurder en verhuurder wonen op hetzelfde adres en staan daar ingeschreven. Ook moet er sprake zijn van een huurcontract. Hospitaverhuur is daarmee iets anders dan het verhuren van een volledig zelfstandige woning. Heeft het verhuurde gedeelte bijvoorbeeld een eigen voordeur, keuken en sanitaire voorzieningen, dan kunnen andere regels gelden.
Waarom krijgt hospitaverhuur nu extra aandacht?
Nederland heeft een groot tekort aan betaalbare woonruimte. Tegelijkertijd zijn er veel woningen waarin kamers of andere ruimtes niet volledig worden benut. Volgens het kabinet beschikt ongeveer een derde van de Nederlanders over een geschikte ruimte en zou circa 8% overwegen hospita te worden. Daarmee zouden potentieel ongeveer 100.000 extra woonruimten beschikbaar kunnen komen. De overheid wil daarom hospitaverhuur aantrekkelijker maken. Op 7 juli 2026 is een wetswijziging naar de Tweede Kamer gestuurd. Het kabinet streeft ernaar de nieuwe regels per 1 januari 2027 te laten ingaan. Zolang de wet nog niet in werking is getreden, blijven de huidige regels gelden.
Wat verandert er mogelijk vanaf 2027?
Het wetsvoorstel moet hospitaverhuur aantrekkelijker maken voor woningbezitters. Een belangrijke wijziging is de mogelijkheid om voor hospitaverhuur een tijdelijk huurcontract af te sluiten van maximaal vijf jaar. Daarbij blijft een proeftijd van maximaal negen maanden mogelijk. Daarnaast worden er volgens het wetsvoorstel meer mogelijkheden gecreëerd om het huurcontract te beëindigen, bijvoorbeeld bij verkoop van de woning, gedwongen verkoop of overlijden van de hospita. Dat is ook relevant voor hypotheekverstrekkers. Een belangrijke reden waarom geldverstrekkers terughoudend kunnen zijn met verhuur, is het risico dat een woning bij verkoop minder goed verkoopbaar is wanneer er een huurder in zit. De voorgestelde regels moeten dat risico verkleinen.
Hospitaverhuur met een hypotheek: mag dat zomaar?
Nee. Dit is misschien wel het belangrijkste aandachtspunt. Heb je een hypotheek op je woning, dan betekent het niet automatisch dat je een kamer mag verhuren. De hypotheekvoorwaarden van de geldverstrekker zijn bepalend. Een geldverstrekker kan verhuur zonder toestemming verbieden. Ook wanneer het slechts om één kamer gaat. Daarom is het verstandig om eerst toestemming te vragen voordat je een huurovereenkomst afsluit. Doe je dat niet, dan kan verhuur in strijd zijn met de voorwaarden van je hypotheek.
En hoe zit dat met NHG? Ook bij een hypotheek met NHG moet goed worden gekeken naar de actuele voorwaarden. NHG onderzoekt momenteel hoe hospitaverhuur kan worden ingepast binnen de voorwaarden en normen. In de voorwaarden voor 2026 is verhuur van de woning niet zonder meer toegestaan; toestemming van de geldverstrekker is vereist binnen de daarvoor geldende situaties. De ontwikkeling rondom hospitaverhuur is dus interessant, maar betekent op dit moment niet dat iedere woning met NHG automatisch voor hospitaverhuur kan worden gebruikt.
Kan de huurinkomst helpen bij je hypotheek?
Dat is een interessante vraag, maar het antwoord is afhankelijk van de geldverstrekker en de specifieke situatie. Een toekomstige of bestaande huurinkomst betekent niet automatisch dat je hypotheek hoger kan worden. Geldverstrekkers kunnen verschillend omgaan met inkomsten uit verhuur. Bij de beoordeling kunnen onder andere de hoogte en bestendigheid van de huurinkomsten, de aard van de verhuur en de voorwaarden van de geldverstrekker een rol spelen. Voor ondernemers kan dit extra relevant zijn. Heb je bijvoorbeeld een eigen onderneming, wisselend inkomen of meerdere inkomstenbronnen? Dan vraagt een hypotheekaanvraag vaak om een bredere beoordeling van de totale financiële situatie. Daarom is het verstandig om niet alleen te kijken naar de huur die je kunt ontvangen, maar ook naar de manier waarop een geldverstrekker deze inkomsten beoordeelt.
Wat levert een kamer verhuren financieel op?
De financiële opbrengst hangt af van de ruimte, de locatie en de maximale toegestane huur. Ook fiscale regels spelen een rol. Voor 2026 geldt de kamerverhuurvrijstelling wanneer aan de voorwaarden wordt voldaan. De totale huurinkomsten mogen dan maximaal € 6.633,- per jaar bedragen, inclusief bepaalde vergoedingen voor bijvoorbeeld energie en het gebruik van meubels. Daarnaast moet onder meer sprake zijn van een niet-zelfstandige woonruimte en moeten huurder en verhuurder op hetzelfde adres staan ingeschreven. Voldoe je aan alle voorwaarden, dan hoef je de huurinkomsten niet aan te geven en blijft de volledige woning in box 1. Voldoe je niet aan de voorwaarden, dan kunnen de fiscale gevolgen anders zijn. Het verhuurde deel kan bijvoorbeeld in box 3 terechtkomen. Laat de fiscale gevolgen daarom vooraf beoordelen.
Een rekenvoorbeeld
Stel: je hebt een ruime woning met een extra slaapkamer die je niet gebruikt. Je verhuurt deze kamer voor €500,- per maand. Dat betekent: €500,- × 12 maanden = €6.000,- huurinkomsten per jaar. Bij een situatie die aan alle voorwaarden van de kamerverhuurvrijstelling voldoet, blijft dit bedrag in 2026 onder de grens van €6.633,-. Maar let op: niet alleen de hoogte van de huur bepaalt of de vrijstelling van toepassing is. Ook de overige voorwaarden moeten worden bekeken.
Wat betekent hospitaverhuur voor je hypotheekaanvraag?
Hospitaverhuur kan ook relevant zijn wanneer je een nieuwe woning wilt kopen. Stel dat je een woning koopt met een extra slaapkamer, een grote zolder of een andere geschikte ruimte. Je overweegt deze ruimte te verhuren om een deel van je woonlasten op te vangen. Dan zijn er meerdere vragen:
- Mag je de ruimte volgens de hypotheekvoorwaarden verhuren?
- Is toestemming van de geldverstrekker nodig?
- Kan de huurinkomst worden meegenomen in de beoordeling?
- Wat betekent de verhuur voor de fiscale behandeling van de woning?
- Is de woning nog volledig als eigen woning aan te merken?
- Welke regels gelden volgens de gemeente?
- Wat betekent de verhuur voor je woonhuis- en aansprakelijkheidsverzekering?
Het is verstandig om dit al vóór de aankoop te bespreken.
Niet iedere extra ruimte is automatisch geschikt
Een veelgemaakte vergissing is om ervan uit te gaan dat iedere slaapkamer of verdieping zonder meer verhuurd kan worden. De gemeente kan aanvullende regels stellen. Daarnaast moet worden gekeken naar de maximale huurprijs voor een onzelfstandige woonruimte en naar de voorwaarden voor goed verhuurderschap. Ook de inrichting van de ruimte is belangrijk. Een kamer die gebruikmaakt van een gezamenlijke keuken en badkamer valt doorgaans binnen het concept van hospitaverhuur. Een volledig zelfstandige woonruimte kan onder een ander juridisch en fiscaal regime vallen. Dat verschil kan grote gevolgen hebben.
Hospitaverhuur extra inkomen en extra verantwoordelijkheid
De financiële voordelen zijn interessant, maar hospitaverhuur betekent ook dat je een deel van je privéwoning met iemand anders deelt. Denk vooraf goed na over afspraken over:
- gebruik van keuken en badkamer;
- bezoek en logés;
- schoonmaak;
- geluid en rusttijden;
- roken;
- huisdieren;
- gebruik van tuin, berging en parkeerplaats;
- eventuele servicekosten.
Een goede huurovereenkomst en duidelijke afspraken kunnen veel onduidelijkheid voorkomen.
De belangrijkste checklist voordat je een kamer gaat verhuren
Wil je hospitaverhuur overwegen? Controleer dan in ieder geval deze punten:
1. Controleer je hypotheekvoorwaarden
Mag je een kamer verhuren en heb je toestemming van de geldverstrekker nodig?
2. Controleer de gemeentelijke regels
Gemeenten kunnen aanvullende voorwaarden stellen.
3. Bepaal of sprake is van hospitaverhuur
Een kamer in je eigen woning is iets anders dan een zelfstandige woonruimte.
4. Bereken de financiële opbrengst
Wat is een realistische huur en welke kosten staan daar tegenover?
5. Controleer de fiscale gevolgen
Onder voorwaarden kan de kamerverhuurvrijstelling van toepassing zijn.
6. Controleer je verzekeringen
Bespreek met je eigen verzekeringsadviseur of met MKB Assurantiehuis wat hospitaverhuur betekent voor je woonhuis-, inboedel- en aansprakelijkheidsverzekering.
7. Kijk vooruit naar je hypotheek
Wil je binnenkort verhuizen, verbouwen of je hypotheek verhogen? Dan kan hospitaverhuur onderdeel zijn van je totale financiële planning.
Hospitaverhuur en je hypotheek: eerst rekenen, dan verhuren
De ontwikkeling rondom hospitaverhuur is interessant voor woningbezitters met ongebruikte ruimte in hun woning. De voorgestelde wetswijziging kan vanaf 2027 meer mogelijkheden bieden, maar de wet is op dit moment nog niet definitief. Ook de voorwaarden van hypotheekverstrekkers blijven een belangrijk aandachtspunt. Wil je een kamer verhuren, een woning kopen waarbij je hospitaverhuur overweegt of weten wat verhuur betekent voor jouw hypotheekmogelijkheden?
Bij MKB Hypotheken kijken we niet alleen naar je inkomen, maar naar het totale financiële plaatje. Zeker voor ondernemers kunnen inkomsten uit verschillende bronnen, een bestaande hypotheek en toekomstige plannen allemaal onderdeel zijn van de financieringsbeoordeling.
Wil je weten wat hospitaverhuur betekent voor jouw hypotheek? Neem dan contact op. We denken graag met je mee over de mogelijkheden en aandachtspunten.
Let op: de regels rondom hospitaverhuur kunnen veranderen. Het wetsvoorstel waarnaar in dit artikel wordt verwezen, is op dit moment nog niet definitief. Controleer daarom altijd de actuele wet- en regelgeving en de voorwaarden van je geldverstrekker voordat je een kamer gaat verhuren.
