In deze blog:
- Waarom is dit in de praktijk zo lastig?
- De hypotheekvorm aanpassen
- Een nieuw toetsmoment
- Bepalen (hoogste) toetsinkomen
- Een passende hypotheekvorm
- Fiscale gevolgen bij afkoop
- Duurzaam levert financieel voordeel op
- Daarom een hypotheek via MKB Hypotheken
Samen een huis kopen met je ouders en samenwonen is niet standaard in Nederland. We komen het wel steeds vaker tegen dat ouders met een kind samen een woning kopen. Mede vanwege de huidige ontwikkelingen op de woningmarkt. Ouder(s) en kind(eren) wonen in dezelfde woning en sluiten samen een hypotheek af. Dat noemen we een ‘ouder-kind’ hypotheek. Dit is iets anders dan een ‘generatie hypotheek’ of ‘familiehypotheek’. Met de technische kant zullen we jou niet gaan vermoeien. Bij de laatste vorm wordt er door kind geld geleend bij ouders. Kind gaat alleen of met een (levens)partner in deze woning wonen. Bij de familie Güner gaat het om een in het verleden afgesloten ‘ouder-kind’ hypotheek. Lang verhaal kort. Ook deze herfinanciering van de privéwoning hebben we succesvol weten af te ronden.
Waarom is dit in de praktijk zo lastig
Het grootste probleem dat hypotheekverstrekkers hebben met samen een huis kopen met je ouder(s) en samenwonen is het leeftijdsverschil tussen jou en je ouder(s). De hypotheek wordt niet verstrekt aan personen in dezelfde leeftijdscategorie, maar er zit een hele generatie tussen de personen aan wie de hypotheek moet worden verstrekt. Wil je samen een huis kopen met je ouder(s) en samenwonen, dan moet de hypotheek dus op naam van alle inwonende personen komen te staan, dus op die van jou en die van je ouder(s). Samen een huis kopen met je ouder(s) en samenwonen komt in de basis op hetzelfde neer als 1 huis kopen met 2 gezinnen.
De hypotheekvorm aanpassen
Vaak komt er ook weer een moment dat het kind graag weer op eigen benen wenst te staan. Dan moet de hypotheek aangepast worden. Bij de familie Güner speelde dit ook. Er was een bestaande privéhypotheek afgesloten door ouder en kind. Toen we met de familie Güner in gesprek gingen speelden er een aantal zaken. De huidige hypotheek bestond uit een productvorm die niet meer passend was. De woning moest verduurzaamd worden. Ouder wilde haar deel van de hypotheek overdoen naar kind en levenspartner. En recent waren de eigendomsverhouding van de onderneming (VOF) gewijzigd vanwege toetreden van de kinderen. Eerlijk is eerlijk, dit soort hypotheekaanvragen voor ondernemers zijn in meerdere opzichten complex en moeilijk uit te voeren.
Een nieuw toetsmoment
Om de hypotheek op naam van kind en levenspartner af te sluiten, heeft de ouder formeel afstand gedaan van de hypotheek. Hierdoor zijn kind en levenspartner de nieuwe contractpartij voor de hypotheek. Voor de bank is dit niet slechts een administratieve wijziging. De hypotheekverstrekker is verplicht om een inkomenstoets uit te voeren. Met het inkomen van ouder wordt in de nieuwe situatie geen rekening meer gehouden. De hypotheek wordt getoetst op het inkomen van kind en levenspartner. Het inkomen uit onderneming was toereikend voor de nieuwe hypotheek. De officiële term is Loan-to-income (LTI): de verhouding tussen de lening en je inkomen. Deze berekening wordt gemaakt volgens regels die door de overheid zijn opgesteld.
Bepalen (hoogste) toetsinkomen
De familie heeft een eigen dakdekkersbedrijf. Er is dus inkomen uit onderneming. Eenvoudig gezegd is dit iedere vorm van verdiensten die een aanvrager heeft uit zijn bedrijfsactiviteiten. Denk aan: winst uit onderneming, periodieke dividend – uitkeringen of een management fee (DGA salaris). Deze bronnen vormen samen het toetsinkomen. In deze specifieke situatie is er sprake van een VOF.
In de VOF zijn vader, moeder en zoons de vennoten. Hier zat een uitdaging. Het eigendomsbelang was door toetreding zonen gewijzigd. Met de aanpassing van de winstverdeling tussen de vennoten, vastgelegd in het gewijzigde VOF contract, moest rekening gehouden worden. De hypotheekverstrekker waar jij jouw hypotheek gaat afsluiten bepaalt wie de inkomensverklaring mag maken. Bij de familie Güner heeft MKB Hypotheken samen met de bank het rekenwerk zelf gedaan. Met onze achtergrond weten we precies waarmee we rekening dienen te houden bij het maken van een financiële analyse van de onderneming. Het door de hypotheekadviseur van MKB Hypotheken berekende inkomen uit onderneming werd door de hypotheekverstrekker 1-op-1 overgenomen. Nu de maximale hypotheek op basis van het inkomen als ondernemer formeel is vastgesteld, konden we de puntjes op de i zetten en het adviesgesprek afronden. Een belangrijk onderdeel van hypotheekadvies is ook het inzicht krijgen in mogelijke risico’s die bepaalde gebeurtenissen in je leven kunnen hebben op je financiële situatie.
Een passende hypotheekvorm
De familie is in het verleden door een andere tussenpersoon geadviseerd om gekoppeld aan de hypotheek een spaarproduct af te sluiten. Onderdeel van het spaarproduct is een verzekeringspolis. Je lost op dit type hypotheek niet af, maar spaart de aflossing bij elkaar via een spaarpolis (ook wel ‘kapitaalverzekering’). Naast een spaardeel kent dit type product ook een verzekeringsdeel. Nadeel van dit product is dat er een deel van je inleg op het spaardeel verloren gaat aan de risicopremie voor de verzekering. Deze premie dient een doel maar gaat ten kosten van je rendement. Het is daarom altijd goed om te kijken dat een gekoppeld spaarproduct nog passend is. In dit specifieke geval was er ook nog sprake van tegenvallende rendementen.
Fiscale gevolgen bij afkoop
Bij de beoordeling dient er altijd kritisch gekeken te worden naar de fiscale gevolgen. Zeker als je stopt met de polis en deze wilt afkopen. In het geval van de familie Güner wijzigde het doel van polis, omdat kind en levenspartner samen eigenaar van de woning worden. De ouder draagt haar deel van de woning over. Dit maakt dat de dekking op het leven van ouder niet meer nodig is. De overlijdensrisico dekking vanuit de polis is overbodig geworden.
De polis heeft ook een spaardeel, waarmee rekening gehouden moest worden bij de afkoop. Het (eerder) uitkeren van je kapitaalverzekering kan (fiscale) gevolgen hebben voor je financiële situatie. Hoeveel belasting er betaald moet worden, hangt af van de premies die zijn afgetrokken in de belastingaangifte. En vanaf een bepaalde afkoopsom moet er ook revisierente betaald worden. In geval van de familie Güner is de polis afgekocht zonder fiscale gevolgen. Hiermee is de weg vrijgemaakt voor een passendere hypotheekvorm. Een hypotheekvorm die aansluit bij de huidige en gewenste (financiële) situatie en wensen.
Duurzaam levert financieel voordeel op
De woning waar de familie Güner in woont voldoet nog aan alle wensen. Ze willen wel graag het energielabel van de woning verbeteren door energiebesparende maatregelen te treffen, zoals het installeren van zonnepanelen. Deze duurzaamheidsinvesteringen zijn direct meegenomen in de hypotheekaanvraag. Door de wijziging hypotheekvorm en de verhoging van de hypotheek slim te combineren was de familie slechts één keer kosten kwijt. Voor verduurzamen mag je extra lenen. Er zijn verschillende mogelijkheden, zoals financiering met een hypotheek of door geld te lenen via de overheid (bijv. de Energiebespaarlening via het Warmtefonds). Bij de familie Güner was een verhoging van de hypotheek de beste en goedkoopste oplossing. Tegenwoordig zijn er behoorlijk wat banken die duurzaamheidskorting geven. Deze korting krijg je op je hypotheekrente wanneer je een energiezuinig huis hebt. De nieuwe hypotheek zorgt derhalve ervoor dat de maandlasten van de energierekening straks lager worden. Het mes snijdt aan 3 kanten. De familie heeft zonnepanelen, een lagere energierekening en comfortabel wonen gecombineerd.
Daarom een hypotheek via MKB Hypotheken
Vanuit MKB Hypotheken begrijpen wij de ondernemer als geen ander. Als ondernemer wil je focus hebben op je bedrijf. Bij de start lijkt een hypotheekaanvraag overzichtelijk en makkelijk te zijn. Echter, er komt voor ondernemer veel bij kijken. Zo ook in het klantverhaal over de familie Güner. Met onze expertise ontzorgen en adviseren wij ondernemers graag met hun woonhuishypotheek. Dit maakt dat jij als ondernemer onbezorgd door kan ondernemen. Ondertussen zorgen wij dat de juiste hypotheek tot stand komt. Volg onze stappen voor de beste hypotheekroute voor ondernemers. Wil je meer weten over je opties als ondernemer? Maak dan een afspraak met één van onze adviseurs om samen je mogelijkheden voor een hypotheek te bespreken. Wat voor ondernemer je ook bent, al vanaf 1 jaar ondernemen kun je een hypotheek aanvragen. Een hypotheek als ondernemer zonder frustratie? Maak kennis met ons in een gratis gesprek.
Ga terug naar het overzicht
