Op huizenjacht? Neem je lage rente mee

Je hypotheek meenemen als je gaat verhuizen, heb je daar weleens aan gedacht? Je sluit een hypotheek af voor langere tijd, maar als je gaat verhuizen zul je opnieuw een financiering moeten regelen voor het nieuwe huis. Zonde als je net een hele lage rente hebt voor je huidige hypotheek. Die zou je het liefst willen houden, maar dan op je nieuwe woning. Wist je dat er een mogelijkheid is om je huidige hypotheek mee te nemen? Dat kan je heel wat voordeel opleveren. Hoe dit werkt? Dat lees je in deze blog.

In deze blog:

• Goed advies is geld waard
• Hypotheek meenemen? Hoe werkt dat?
• Nieuw toets moment
• Andere aandachtpunten
• Redenen om toch een nieuwe hypotheek af te sluiten
• Je hypotheek meenemen, is het slim?

Goed advies is geld waard

Bij het aankopen van een woning wordt er tijdens het advies, in overleg met de adviseur, in de meeste gevallen gekozen voor een rentevaste periode. De praktijk is dat de afgelopen jaren de rente historisch laag is geweest en er massaal is gekozen voor een lange rentevaste periode. Nu de hypotheekrente de afgelopen tijd in rap tempo is gestegen, kan de beslissing van destijds om de rente lang vast te zetten een groot voordeel opleveren bij het aankopen van een andere woning. Een voorwaarde is wel dat de hypotheekadviseur een juist advies heeft gegeven op het gebied van de verhuisregeling van de betreffende geldverstrekker. Met een goede verhuisregeling kunnen de (gunstige) voorwaarden van de huidige hypotheeklening meegenomen worden naar de volgende woning en kan dat met betrekking tot de woonlasten nog veel toekomstig voordeel opleveren.

Hypotheek meenemen? Hoe werkt dat?

Er wordt soms gesproken over het meeverhuizen van de hypotheek, maar in de praktijk is dit natuurlijk (administratief) niet mogelijk. Wanneer je gaat verhuizen wordt je huidige hypotheek stopgezet en sluit je voor je nieuwe woning een nieuwe hypotheek af. Krijg je de mogelijkheid om je hypotheek mee te nemen? Dan mag je de rentevast periode afmaken in je nieuwe hypotheek. Het kan natuurlijk zijn dat je gaat verhuizen naar een duurdere woning. Je kunt dan niet de hele koopsom financieren met de hypotheek die je al had. Voor het deel dat boven dit bedrag uitkomt, wordt een nieuwe rente en rentevast periode vastgesteld. Dit moet je wel doen bij dezelfde hypotheekverstrekker.

Nieuw toets moment

We beginnen meteen met wat kou uit de lucht te halen. Vaak betalen mensen al enkele jaren elke maand braaf hun hypotheeklasten. Zij denken vervolgens dat die nieuwe hypotheek daarom ook geen probleem zou moeten zijn; “Ik kan het toch gewoon betalen?!” Maar: een nieuwe hypotheek, betekent ook een nieuw toets moment. Dat geldt ook bij een verhuishypotheek. De hypotheekverstrekker beoordeelt of je hypotheekaanvraag voldoet aan wettelijke regels Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF). Er wordt gekeken naar de waarde van de nieuwe woning, je inkomen en mogelijk toekomstig pensioen. Wanneer je de hypotheek meeneemt, wordt je hypotheekaanvraag ook behandeld als een nieuwe aanvraag. Het enige wat de hypotheekverstrekker doet, is de nieuwe hypotheek afsluiten onder de voorwaarden van je huidige hypotheek. Bij het aankopen van een andere woning zal de geldverstrekker de aanvraag weer op alle gebieden beoordelen: inkomen(s), toets rente, pensioeninkomen, resterende looptijd, etc.

Andere aandachtpunten

Iedere geldverstrekker heeft zijn eigen voorwaarden, en de precieze werkwijze bij hypotheekrente meenemen kan dan ook variëren. Het koopproces van een andere woning, verloopt in de basis niet veel anders dan wanneer u een geheel nieuwe hypotheek afsluit. We zetten de belangrijkste aandachtspunten hier op een rij:

• Meeverhuizen van je hypotheek is een nieuw toets moment
  Het aanvragen van een hypotheek (ook een verhuishypotheek) is een nieuw toets moment. Er wordt o.a. gekeken naar de waarde van de nieuwe woning, je zakelijk inkomen en mogelijk toekomstig pensioen. Past volgens de huidige regels de hypotheek niet? Dan heb je mogelijk pech. Het feit dat je de hypotheek nu ook al betaalt is niet voldoende om de hypotheek mee te nemen.
• Je zit ‘vast aan’ je huidige hypotheekbank
  Misschien overbodig om te noemen, maar het meeverhuizen van je hypotheek kan alleen bij je huidige bank.
• Meeneemrente alleen over huidige hypotheekschuld
  Is de nieuwe hypotheek hoger dan de huidige? Je meeneemrente geldt alleen over de huidige hypotheeksom. Heb je meer hypotheek nodig, dan betaal je over het meerdere de huidige rente. Vergelijk deze rente goed, want als je pech hebt is deze rente niet concurrerend. Dan is overstappen naar een andere hypotheekverstrekker misschien toch interessanter.
• Periode tussen verkoop oude woning en aanvraag nieuwe hypotheek
  Verkoop je eerst je oude huis en los je je hypotheek af? Vraag dan tijdig de verhuishypotheek aan. Vaak staat hier maximaal 6 maanden voor. Vraag je hypotheekadviseur naar de exacte voorwaarden van jouw hypotheek.
• Hypotheek alleen verhuizen als oude woning is verkocht
  Bij een enkele geldverstrekker moet je oude woning verkocht zijn om je hypotheek mee te nemen naar je nieuwe woning. Een waardeloze regeling. Wat als er iets tegenzit? Je kunt dan geen kant op.
• Aflosvorm blijft gelijk
  Bij sommige banken mag je de aflosvorm niet wijzigen. Dus heb je nu een annuïteitenhypotheek, dan voor het nieuwe huis ook een annuïteitenhypotheek.
• Minder hypotheek bij rente korter dan 10 jaar
  Staat je (lage) rente nog korter vast dan 10 jaar? Dan kan je vaak minder lenen door een hogere toets rente die de hypotheekverstrekker gebruikt bij het bepalen van de inkomsten-lasten toets.
• Tijdelijk twee huizen? Rente op de oude hypotheek gaat omhoog
  Tijdelijk twee woningen en twee hypotheken? Vaak krijgt je nieuwe hypotheek de lage meeneemrente en krijgt je huidige hypotheek een (hogere) variabele rente. Zolang je huidige huis nog niet is verkocht, rekent de bank voorzichtig met de overwaarde (90% van de getaxeerde marktwaarde). Informeer hiernaar bij je hypotheekadviseur.
• Looptijd niet opnieuw 30 jaar
  Bij de verhuishypotheek wordt de oorspronkelijke looptijd aangehouden. Ga je na 10 jaar verhuizen? Dan loopt je hypotheek nog 20 jaar (en niet opnieuw 30 jaar). Hierdoor kun je soms minder lenen.
• Rentecorrectie NHG of schuldmarktwaardeverhouding
  Heeft je hypotheek nu NHG (Nationale Hypotheekgarantie) en straks niet meer? Dan komt er een opslag op de rente. Is je hypotheek nu 50% van je woningwaarde en straks 70% van het nieuwe huis? Ook dan komt er een opslag op de rente.
• Zelfde risicoklasse
  Bij enkele geldverstrekkers moet de nieuwe hypotheek binnen dezelfde schuldmarktwaarde-, of risicoklasse zitten als de oude. Heb je nu een hypotheek in de klasse 60 tot 75% marktwaarde? Dan moet de nieuwe hypotheek daar ook binnen vallen. Volg je het nog? Je hypotheekadviseur kan hier meer over uitleggen.
• Scheiding & verhuizen
  Vaak kan bij scheiding de hypotheekrente worden meegenomen door maar één van beide ex-partners. Hier moet je samen uit komen. Bij een paar banken kun je splitsen waardoor beiden de helft van de hypotheek meenemen.

Redenen om toch een nieuwe hypotheek af te sluiten

We noemen hieronder een aantal redenen waarom doorstromers er toch voor kiezen een volledig nieuwe hypotheek af te sluiten bij een andere geldverstrekker, ook al is de rente van de bestaande hypotheek laag.

• De rente van de bestaande hypotheek staat nog maar voor een beperkte periode vast.
  Veel huizenkopers hebben hun lage rente voor lange tijd vastgezet: 20 jaar kwam vaker voor en sommige hypotheekrentes zijn zelfs 30 jaar vastgezet. Maar als de lage hypotheekrente nog maar enkele jaren loopt en dus binnenkort kan stijgen, dan is het wellicht beter om voor aantrekkelijke hypotheekvoorwaarden bij een nieuwe geldverstrekker te kiezen.
• Je voldoet niet aan de voorwaarden van de verhuisregeling voor de hypotheekrente. 
  In de meeste hypotheekvoorwaarden mag je de bestaande rente meenemen naar de nieuwe woning, maar de eisen die hiervoor worden gesteld verschillen per geldverstrekker. Voldoe je niet niet aan de voorwaarden dan zit er niets anders op om over te stappen.
• Met de oude hypotheek voldoe je niet aan de acceptatiecriteria van je huidige geldverstrekker.
  Hypotheekverstrekkers toetsen of je de maandlasten van de hypotheek die je wilt afsluiten kan betalen. Neem je de oude hypotheek mee, dan wordt die samen met het nieuwe hypotheekdeel getoetst. De oude hypotheek met lage rente kan in je nadeel werken als de rentevaste periode korter is dan 10 jaar. In dat geval is de toets rente 5 procent (op moment van schrijven) in plaats van de werkelijke rente, waardoor het bedrag dat je maximaal mag lenen lager uitvalt.
• Het voordeel van de lagere hypotheekrente weegt niet op tegen gunstige hypotheekvoorwaarden. 
  Een langere offerte geldigheid kan bijvoorbeeld van belang zijn omdat je niet weet wanneer je in de nieuwe woning kan trekken.

Je hypotheek meenemen, is het slim?

Of het verstandig is om je hypotheek mee te nemen, hangt vooral af van de voorwaarden die gelden voor je huidige hypotheek. En dan voornamelijk de rentetarieven. Met de gestegen hypotheekrente kan het gunstig zijn om jouw rente mee te nemen naar je nieuwe woning. Aan het meenemen van je hypotheek zitten echter ook haken en ogen. Wil je advies over de beste keuze voor jouw situatie: je hypotheek meenemen of een nieuwe afsluiten? MKB Hypotheken heeft contact met meer dan 30 verschillende hypotheekverstrekkers en wij zijn op de hoogte van alle verhuisregelingen. Weten we op jouw vraag niet direct het antwoord? Dan zoeken we het voor je uit. Bij MKB Hypotheken houden we van doorpakken. Daarom nemen we altijd binnen 24 uur contact met je op. Ook buiten kantoortijden! Maak direct een gratis afspraak.

Ga terug naar het overzicht